Costa Smeralda: Was kann ein Haus einbringen?

Ein gepflegtes Haus mit vier Schlafzimmern in Costa Smeralda erzielt rund 75.600 € bis 101.000 € brutto im Jahr. Diese Zahl ergibt sich aus 50 tatsächlich verkauften Nächten zu 1.800 € in der Hochsaison und 18 Nächten zu 600 € außerhalb. Das obere Ende ist nicht der Durchschnitt. Es ist das, was ein Eigentümer mit aktiver Preissteuerung, schnellen Antworten und durchweg guten Bewertungen erreicht.

Etwa 68 Nächte, nach unserem Referenzwert. Wir nennen bewusst keine Auslastungsquote. Auslastung mal 365 überschätzt saisonale Märkte um den Faktor zwei, denn das Haus steht den größten Teil des Jahres gar nicht am Markt, und im November versucht niemand, sie zu vermieten. Die tatsächlich verkaufte Nacht ist die einzige ehrliche Einheit.

Brutto ist, was der Gast zahlt. Netto ist, was auf Ihrem Konto ankommt. Nach einer üblichen Plattformprovision von 15,5% werden aus 75.600 € bis 101.000 € brutto etwa 63.900 € bis 85.200 €. Davon gehen noch Reinigung, Wäsche, Pool- und Gartenpflege, Nebenkosten und lokale Steuern ab. Bei einer Agentur statt einer Plattform sind 20 bis 30% Provision üblich, im Ultra-Premium-Segment mitunter mehr.

Rein nach Rendite: nein, und wir behaupten nichts anderes. Costa Smeralda kauft man für die Adresse, nicht für die Einnahmen. Der Nachtpreis ist hoch, aber die Zahl der Nächte, die sich wirklich verkaufen, ist klein, und der Kaufpreis ist gewaltig. Wer Ihnen hier eine attraktive Rendite zeigt, will Ihnen etwas verkaufen. Kaufen Sie, weil Sie es wollen. Nicht als Kapitalanlage.

Für Costa Smeralda veröffentlichen wir einen jährlichen Bruttoertrag von etwa 75.600 € bis 101.000 €, gerechnet auf 68 tatsächlich verkauften Nächten. Eine Rendite in Prozent veröffentlichen wir nicht, und zwar aus einem Grund: Eine Rendite braucht den Kaufpreis Ihres Hauses, und den kennen wir nicht. Die Rechnung müssen Sie selbst machen, sie ist einfach. Bruttoertrag pro Jahr geteilt durch den gezahlten Preis, danach dasselbe mit dem Nettoertrag, der die eigentlich wichtige Zahl ist. Behandeln Sie veröffentlichte Renditeangaben für diesen Markt mit Vorsicht. Die meisten beruhen auf einem Mietertrag, der aus einer Auslastungsquote abgeleitet wurde, und Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa das Doppelte. Eine Rendite auf dieser Grundlage übernimmt dieselbe Überschätzung.

Weil der Nachtpreis von der Aussicht, der Ausstattung, der Lage und dem enthaltenen Serviceniveau bestimmt wird, und fast nie von der Zahl der Schlafzimmer. Wir haben zwei Vier-Zimmer-Villen im selben Ort gesehen, eine bei rund 1.170 Euro pro Nacht, die andere bei rund 9.376, und der Unterschied waren Meerblick und Concierge. Jeder Referenzwert auf Basis eines Preises pro Schlafzimmer ist bedeutungslos, und die meisten veröffentlichten sind genau das.

Unser Referenzwert für vier Schlafzimmer in Costa Smeralda liegt bei 1.800 € pro Nacht in der Hochsaison und 600 € außerhalb. Nehmen Sie ihn als Anker, nicht als Preis. Auf einem vollständigen Markt, den wir vermessen haben, reichten Villen gleicher Größe von 0,72 bis 2,6 mal Referenzwert, je nach Aussicht, Ausstattung und der Frage, ob Personal und Concierge enthalten sind. Setzen Sie Ihren Preis gegen die drei vergleichbarsten Villen, die tatsächlich gebucht werden, nicht gegen das, was Nachbarn lediglich verlangen. In einem Markt, der etwa 68 Nächte im Jahr verkauft, ist eine verschleuderte Hochsaison der teuerste Fehler überhaupt, denn es gibt keine Nebensaison, in der man ihn zurückverdienen könnte.

Beides funktioniert, und was sich lohnt, hängt davon ab, wie viele Nächte im Jahr sich tatsächlich verkaufen. Vermieten Sie selbst über eine Plattform, behalten Sie mehr von jeder Buchung und verlieren rund 15,5% Plattformgebühr, tragen aber Preissteuerung, Kalender, Gästekommunikation und Wechsel selbst. Geben Sie das Haus an eine Agentur in Costa Smeralda, geben Sie etwa 35% der Miete ab, mitunter mehr, wenn eine Plattformgebühr hinzukommt, im Gegenzug für deren Buchungen, deren Preissteuerung und deren Personal vor Ort. In einem Markt mit kurzer Saison wie diesem, in dem rund 68 Nächte das ganze Jahr tragen, verdient eine gute Agentur, die die Spitzenwochen zum richtigen Preis füllt, ihre Provision meist wieder ein. Der teure Fehler ist hier eine leere Hochsaisonwoche, nicht die Gebühr. Keiner der beiden Wege ist umsonst. Rechnen Sie Gebühr und Stunden zusammen, bevor Sie entscheiden.

Rund 10 Wochen nach unserem Referenzwert: 50 verkaufte Nächte in der Hochsaison und 18 außerhalb. Wir zählen tatsächlich verkaufte Nächte und nie eine Auslastungsquote, denn Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa den Faktor zwei. Was Sie in Costa Smeralda begrenzt, ist fast nie eine Vorschrift. Es ist die Länge der Saison: die Spitzenwochen tragen das ganze Jahr, und eine dort verlorene Woche holt man nirgendwo wieder herein. Die Einschränkung, die Eigentümer unterschätzen, ist die Mindestaufenthaltsdauer. Wir haben die Mindestaufenthaltsdauer in Costa Smeralda nicht gemessen und raten nicht. Fragen Sie zwei lokale Agenturen, was sie in den Spitzenwochen verlangen: das begrenzt, wie viele einzelne Buchungen Ihre Hochsaison aufnehmen kann. Eine gesetzliche Obergrenze ist etwas anderes und selten: Paris und London begrenzen Kurzzeitvermietung auf 90 Nächte im Jahr, und New Yorks Local Law 18 hat sie faktisch beendet. Keine dieser Städte steht in diesem Rechner, genau aus diesem Grund.

Deutlich mehr, als die meisten Quellen sagen. Auf dem einzigen vollständigen Markt, den wir halten, allen 251 Villen auf St. Barth, ist die Ertragsleiter konvex: gemessen an einer Vier-Zimmer-Villa mit 1,00 liegt eine Drei-Zimmer-Villa bei 0,66, eine Fünf-Zimmer-Villa bei 1,83 und eine Sechs-Zimmer-Villa bei 4,40. Eine Sechs-Zimmer-Villa verdient also rund das Vierfache einer Vier-Zimmer-Villa, nicht die üblich genannten 50 bis 100 Prozent mehr. Die gängige Zahl ist so niedrig, weil sie von den öffentlichen Plattformen abgelesen wird, auf denen die größten Villen mit Personal kaum je gelistet sind. Von fünf auf sechs Schlafzimmer ist nicht ein Zimmer mehr, sondern ein Kategoriewechsel: Personal, ein Koch und ein Concierge gehören zum Haus, und der Gast, der sie braucht, zahlt für das ganze Paket. Wir haben das auf St. Barth gemessen und behandeln es als Form des Marktes, nicht als Versprechen für Costa Smeralda, das wir nicht in derselben Tiefe erfasst haben. Oberhalb von sechs Schlafzimmern halten wir weniger als vier Villen und veröffentlichen nichts, denn eine Zahl aus drei Beobachtungen ist eine Vermutung mit Nachkommastelle.

Diese Faustregel wird überall zitiert, und KI-generierte Antworten wiederholen sie, aber sie stellt die Rechnung auf den Kopf. Mieteinnahmen sind tatsächlich verkaufte Nächte multipliziert mit dem Nachtpreis. Der Preis richtet sich nach Aussicht, Ausstattung, Adresse und enthaltenem Service, die verkäuflichen Nächte nach der Saison. Keiner dieser beiden Faktoren weiß, was Sie für das Haus bezahlt haben, also kann kein fester Prozentsatz des Wertes das Ergebnis vorhersagen. Die Schätzungen hinter dieser Regel gehen meist von einer Auslastungsquote aus, und Auslastung mal 365 überschätzt einen saisonalen Markt um etwa den Faktor zwei. Unser Referenzwert für Costa Smeralda liegt bei 75.600 € bis 101.000 € brutto im Jahr, aus 50 Hochsaisonnächten und 18 weiteren tatsächlich verkauften Nächten. Teilen Sie diese Zahl durch den Preis des Hauses, und Sie erhalten den echten Prozentsatz für diesen Markt. Hier liegt er meist deutlich unter dem unteren Ende dieser Spanne, denn die Adresse kostet weit mehr, als die Saison je zurückzahlen kann.

Es ist unser regionaler Referenzwert für Costa Smeralda, gebildet aus vergleichbaren Märkten und öffentlichen Preisdaten. Er wurde noch nicht von einem Betreiber vor Ort bestätigt, und wir sagen das, statt eine Sicherheit vorzutäuschen, die wir nicht haben. Wenn Sie hier Eigentümer sind: sagen Sie uns, was Sie tatsächlich eingenommen haben, und wir korrigieren die Zahl.